Найти свой дом на Родине

Покупка жилья в Армении всегда была в моих планах после репатриации. Стать экспертом по недвижимости, однако, не входило в эти планы. Но вот мы здесь! Через ошибки и полученные уроки я наконец приобрёл свой первый дом.

Если вы тоже об этом думаете, то, вероятно, уже поняли, что это не только про кирпичи и балки. Армянский рынок недвижимости, при всей своей привлекательности, имеет свои особенности. Вот что я узнал на своём пути и хочу этим поделиться.
 

Почему Армения и почему сейчас

С 2019 года я наблюдаю, как рынок недвижимости Армении развивается — порой в лучшую сторону, а порой и нет. Репатрианты возвращаются, цифровые кочевники приезжают, новые стройки появляются повсюду. Всё это добавляет энергии и спроса.

Хотя Ереван остаётся центром, многие покупатели теперь смотрят в сторону Лори, Тавуша и Сюника — ради большего пространства и доступности. Я поступил так же, выбрав Котайк вместо центра Еревана.

Самое приятное? Чтобы купить недвижимость в Армении, не нужно быть гражданином. Репатрианты и иностранцы могут приобретать квартиры, дома и коммерческую недвижимость. Единственное серьёзное ограничение — сельхозземли: владеть ими можно только через зарегистрированную армянскую компанию.
 

Правовая сторона: что можно и чего нельзя

Начнём с юридических аспектов. Сначала это меня немного удивило, но всё оказалось проще, чем кажется.

Можно:

• Покупать жилую или коммерческую недвижимость без вида на жительство.
• Свободно сдавать, продавать или передавать недвижимость (если она не в ипотеке).
• Зарегистрировать право собственности в Государственном кадастре недвижимости.

Нельзя (напрямую):

• Владеть сельхозземлёй, если у вас нет зарегистрированного юрлица в Армении.
• Покупать недвижимость в приграничных или охраняемых зонах без разрешения государства.
• Рассчитывать на лёгкое получение ипотеки — большинство банков требуют местный доход или вид на жительство.

В целом, процесс достаточно прост, если знать границы.
 

Что делать: чек-лист разумного покупателя

Мы с женой чуть не купили дом импульсивно — это было бы катастрофой. После этого случая мы составили план, который помог нам держаться на плаву. Вот что нам действительно помогло:

1. Определите цель покупки.
   Спросите себя, зачем вы покупаете жильё: для жизни, аренды или инвестиций. От этого зависят все решения — от выбора района до оформления документов.
2. Изучите рынок.
   Посетите районы, поговорите с местными, изучите предложения онлайн. Я сравнивал квартиры в Ереване со спокойными городами вроде Дилижана и Гюмри. Мы даже отказались от одного «дома мечты», потому что ближайшая аптека была в 20 минутах езды — такие мелочи потом оказываются важными.
3. Работайте с профессионалами.
   Даже если вы пользуетесь юридическими услугами банка, лучше дополнительно проконсультироваться с юристом по недвижимости. Мы также наняли инженера и геодезиста, чтобы осмотреть здание — это важно в сейсмоактивной стране.
4. Тщательно проверяйте собственность.
   Это ключевой момент. Попросите кадастровый сертификат и убедитесь, что он совпадает с паспортными данными продавца. Проверьте, нет ли долгов по налогам или наследственных споров. В Армении предположения — враг собственности.
5. Фиксируйте всё письменно.
   Здесь распространены устные договорённости, но только нотариально заверенный и зарегистрированный контракт защищает ваши права. Если он не зарегистрирован в кадастре — юридической силы нет.
6. Разберитесь с финансированием.
   Банки действительно выдают ипотеки в Армении иностранцам, но с более высоким первоначальным взносом и строгими проверками. Если можете оплатить полностью — делайте это. Так проще и быстрее.
7. Составьте реальный бюджет.
   Покупка жилья — только начало. Учтите нотариальные сборы, регистрацию и ремонт. Налоги на недвижимость низкие, но расходы на содержание и коммунальные услуги быстро накапливаются.
8. Храните все документы.
   Это тот случай, когда «бумажное накопительство» приветствуется. Сохраняйте цифровые и физические копии всех контрактов, квитанций и выписок.

Чего не делать: как избежать типичных ошибок
 

Некоторые из этих уроков мы усвоили на собственном опыте, другие — едва избежали.
 

Не пропускайте осмотр.

Мы поспешили с первой покупкой и позже узнали, что в доме нет воды — хозяин «забыл» об этом упомянуть. Пришлось менять все полы. Было больно.

Не полагайтесь на одного агента.

Всегда проверяйте несколько вариантов. Некоторые агенты могут иметь договорённости с продавцами. Когда возможно — покупайте напрямую у владельца.

Не думайте, что «зарегистрировано» значит «надёжно».

Здесь могут всплыть старые споры о собственности. Мы однажды нашли дом, построенный незаконно на чужой земле. Хорошо, что вовремя узнали!

Не покупайте только сердцем.

Вид на Арарат перестаёт радовать, если документы не в порядке. Ставьте законность выше эмоций.

Не недооценивайте стоимость ремонта.

Проверяйте отзывы перед наймом «варпетов» и подрядчиков. Мы этого не сделали и переплатили. Всегда просите детальную смету и имейте резерв 15–20%. И главное — никогда не платите авансом. Один австралийский экспат заплатил около 60 000 долларов подрядчику, который исчез, так и не начав работу.
Если рабочие давят — договаривайтесь поэтапно: оплачивайте после завершения каждого этапа.

Не используйте наличные.

Это важно. Один продавец пытался убедить нас внести «задаток наличными, чтобы забронировать». Не ведитесь! Делайте переводы только через банк — это безопасно и прозрачно.

Не забудьте переоформить коммунальные услуги.

Убедитесь, что счета за газ, воду и электричество оформлены на ваше имя. Проверьте, что всё работает. Наше «да, вода есть» оказалось «иногда». А если коммуникаций вообще нет — будьте особенно осторожны. Подключение может оказаться дорогим и сложным.

Например, при подключении газа нам пришлось получить разрешение соседа — он оказался «владельцем» газовой линии, потому что первым провёл её в район. Всё в деталях!

Понимание расходов и налогов

• Вот что стоило бы знать заранее:
• Нотариальные и регистрационные сборы: 30 000–70 000 драмов (≈ $75–175).
• Налог на недвижимость: зависит от кадастровой стоимости, обычно невысокий.
• Налог на прибыль и наследство: как правило, не применяется к частным лицам.
• Ипотечные ставки: около 9–13% для резидентов, чуть выше для иностранцев.
• Валюта: цены указываются в долларах США, но оплачиваются в драмах через местные банки.
• В целом процесс прозрачный — просто фиксируйте всё и сохраняйте чеки.

Строй разумно, живи с гордостью

Покупка недвижимости в Армении — это не просто инвестиция, это личная веха. Для нас — точно. Когда мы наконец держали ключи от своего нового дома, казалось, будто расстояние между местом, где мы родились, и местом, где принадлежим, исчезло.

Если вы задумываетесь о таком шаге — не спешите. Учитесь, проверяйте, советуйтесь с профессионалами. С терпением и вниманием вы обретёте не просто дом — вы создадите новую главу своей жизни здесь, в Армении.

Добро пожаловать домой.
 

Перевод с оригинала на русском языке выполнен с помощью искусственного интеллекта:" From Repat to Real Estate Guru: What to Do and What Not to Do When Purchasing a Home in Armenia"